中国造摩天大楼 全球最高20座建筑占一半

  就像《圣经》里人们建造巴别塔一样，今天的摩天大楼高度一升再升，似乎永无极限。对此，伍德耸了耸肩说，“科技在不停进步，技术不会成为建造高楼的障碍，制约高度的因素主要还是钱。而另一个更值得探讨的问题是，摩天大楼要建多高才合适？”

  美国罗格斯大学研究人员曾经构建了一个摩天大楼理想高度评估模型，以此对纽约1895～2004年建成的458栋超高层建筑做评估。结果发现，纽约摩天大楼普遍太高，其实际高度比理想高度高了15层以上。

  李永奎一直很关注那座“东盟第一高楼”的进展，这一个项目后来果然夭折了。这其实是中国很多二、三线城市建设摩天大楼的逻辑：政府先划定一片地，定性为中央商务区(论坛)，然后在一座地标性建筑的周边，规划一个大规模住宅区，同时打包给房地产企业。开发商拿地后，并非先盖摩天楼，而是先盖住宅，然后高价卖房，赚到钱才开始盖摩天大楼。这些步骤一环扣一环，中间有任何一环掉链子，摩天大楼就往往搁浅或成为烂尾楼。

  建好高楼，就一定能“筑巢引凤”吗？相比普通写字楼(论坛)，摩天大楼由于定位高端，其实有着相当挑剔的“胃口”：租户大多数来源于银行和金融服务业，约占租用总面积的55%，其次是商业(论坛)服务和律师事务所，占16%，而科技和电信行业是重要的潜在租户，目前占11%。

  根据国际房地产顾问公司世邦魏理仕的调查，在亚洲，只有部分具有全球领先水平的超高层写字楼，能达到与美国纽约曼哈顿区的写字楼非常相似的租户结构。

  而那些国内二、三线城市的情况如何呢？世邦魏理仕研究部中国区主管、执行董事陈仲伟说，“沈阳、重庆、天津等二线城市在当前或未来将建成诸多超高层写字楼，势必引发供过于求的风险。这些城市仅仅是区域中心，而非国家或世界金融中心，因此没办法吸引大量金融机构入驻。”

  2012年，巴克莱资本的一项报告说明，中国有几率存在目前全球最大的“摩天大楼泡沫”。

  李永奎认为，这不能一概而论。他们选取拥有300米以上高楼的全国23个城市，进行了逐一分析，结果发现，只有北京、上海、广州和深圳有能力消费得起这些建筑里的奢侈品。而那些新兴的1.5线城市虽然经济较为发达，但写字楼需求水平并不高，空置率普遍较高。就以天津为例，2014年，天津新增优质写字楼存量超过500万平方米，按过去16个季度的平均吸纳量来计算，消化掉现有这些写字楼就需要60年。而天津眼下还有5座在建的摩天大楼，是国内超高层在建数量最多的两座城市之一。

  成也萧何，败也萧何。李永奎说，由于具有地标意义，一旦摩天大楼经营受挫，就会有放大的负面广告效应。他曾在东北某省会城市的市中心见过一座40多层高的地标建筑。走进去一看，租户主要是地产中介、培训机构等小企业，还空置了不少写字间。“像这样的超高层建筑，已经失去了原有的高品位，正在经历租金降低、租户流失，会渐渐沦为一座鬼楼。”当空置的“鬼楼”在城市天际线中昏暗地伫立，吸引着流浪者、破坏者和其他的城市危险人群“入驻”，就难免成为当地的“耻辱柱”。

  北京大学城市规划系主任吕斌发现，自美国帝国大厦建成以来的近100年，世界上绝大部分的摩天大楼都是亏本的。对此，李永奎指出，就像防城港的“东盟第一高楼”一样，中国开发商建摩天大楼的目的，乃“醉翁之意不在酒”，是为了以此换取土地出让金、营业税、所得税等奖励性补贴，甚至别的方面的优惠政策或利益交换。何况，修建摩天大楼，也是企业和财团的一种“行为艺术”和“长期广告”。

  李永奎说，“其实，开发商们并不是不知道摩天楼不能赚钱。能尽量少赔点儿钱，就已经是他们的最大目标。”

  对此，CTBUH的报告也指出，中国的高层建筑还可能与其他严重问题有关，比如腐败。在中国，由于土地归政府所有，政府将地卖给开发商，这就增加了决策者批准与其自身有利益关联的大型项目的可能性。近期，国家在打击政府官员收受钱财或奢侈礼物等行为，而高层建筑作为中国最重要的建筑类型之一，在某些案子中似乎也成为审查的一部分。因此现在的问题是，高层建筑与腐败的关联性使得大众对整个高层建筑行业已无好感，中国的城市化进程开始按照并不可持续的模式发展。

  不过，伍德依然看好中国的高层建筑市场。他指出，中国高层建筑的发展有两大驱动力：首先是中央政府的城镇化政策。在中国由农业经济转向工业/消费经济的目标下，2025年前要将2.5亿农民转移到城市中。其次，是中国的制造业正在逐渐由沿海城市向内陆城市转移。内陆城市的经济发展，为高层建筑提供了繁荣土壤。

  在很多人眼里，摩天大楼就是高耗能的代名词，对此，伍德并不认同。他认为，如果规划合理，有效运行，一栋超高层建筑的能耗，是可以降到最低的。考虑到超高层建筑承载了更多的人口，它的单位能耗，并不比分散的低密度的建筑更差。而在土地供应日益紧张的中国，从增加城市密度、集约基础设施、共享设施、更有效地利用土地的角度来看，高层建筑更具有无法替代的优势。

  “大裤衩”“尿壶”“秋裤楼”你很难由衷地去欣赏国内那些别出心裁的摩天大楼设计。上海环球金融中心在建设之初，因为开发商是日资企业，其外方内圆的顶部设计，让国人联想到日本军刀。在强烈的民意反弹下，开发商不得不将顶部的圆形门洞设计改成了梯形，但这又为它带来了一个新的绰号啤酒瓶起子。美国SOM设计公司借鉴中国古代“塔”的形象，设计了上海金茂大厦，是较少遭到批评的一个案例。

  高层建筑被人诟病的另一大问题，是让城市风格变得均质化。在中国，由于高层建筑被作为一种功能性产品被量化和快速地设计和建造，使得城市面貌单一的现象尤其明显。即使是由中国本土建筑师来设计，很多高层建筑也与周边的城市环境没有一点关联，而且看上去是孤立的，且与当地社区隔绝。缺乏与当地历史、文化的关联性与结合性，会导致这些建筑显得陌生而突兀，同时也消融了每个城市曾经拥有的独特性。

  在寸土寸金的岛国新加坡，有三幢60层高的建筑并肩耸立。三座楼的顶部被一个长托盘状建筑物相连，是一座面积达12400平方米的热带园林。这就是新加坡的最新地标建筑滨海湾花园(论坛)。

  伍德说，他并不希望中国的城市效仿美国芝加哥、纽约的发展路径。美国的摩天大楼全都是一个个与城市缺少关联、环境不友好的“水泥盒子”，并非成功典范。中国要想避免摩天大楼的劣势，应该多借鉴新加坡的经验。

  李永奎表示，“如果把摩天大楼的生命周期分为规划、建设、运营三个环节的话，中国现在最重视也是最擅长的就是建设，但一前一后的两头都忽视掉了，这将是很危险的。”

  在《当代建筑的前世今生》里，吉耶德布赫写道：一位曾在曼哈顿世贸中心102层上班的切尔西小姐，甘愿辞去了薪水丰厚的工作，去了新墨西哥州的农场。她说：“我一进电梯就会抽筋。摩天大楼里的这种拥挤、混乱和缺乏人情味，引人厌烦。”对于摩天大楼给都市人带来的这些负面影响，有人起了一个名字：高楼综合征。

  如今，这一点正在渐渐起变化。在高楼林立的上海陆家嘴，有一个充满绿植点缀的陆家嘴环状人行天桥，联结起这一地区最高的3座建筑和其他楼宇，以方便人们穿梭。金茂大厦与上海环球金融中心每年都在大厦的公共区域举办音乐会、画展、知识讲堂等各类活动。为了让上班的人们放松心情，环球金融中心甚至特意调整了午间的室内音乐。未来的摩天大楼，不单单是节能环保的，也将越来越人性化。