案例｜住宅变冷库恢复原用途！

  业主将一楼住宅出租后，房屋就此变成水产冷库，同单元楼上楼下邻居不堪忍受异味及噪音，多次找业主和租客交涉，二者却相互推诿。2022年1月13日，福建省宁德市中级人民法院作出终审判决，业主和租客均有义务恢复房屋原貌。

  年逾八旬的朱茂林，早在1986年就居住在单位分配的霞浦县某路101室宿舍，该幢楼系砖混结构，地理位置极佳，楼高四层，一梯二户。1998年，朱茂林通过房改获得了产权。这年，他办了退休手续。一楼的空地很大，朱茂林搭建了两间未经审批的房屋。顾及多年的同事情面，邻居们没有干涉。

  转眼过了20年，朱茂林被儿子接到了宁德市生活。在此期间，多位邻居已置换了房屋，产权人发生变更，也有的邻居将房屋空置着。

  2021年年初，朱茂林的儿子出面将房屋出租给舒隆、王芳。不久，邻居们看见101室的外墙上忽然出现了大功率的制冷外挂机，此后，每天不时传出“嗡嗡”的噪音，到了夜深人静的时候，噪音仍然不绝于耳。102室空置着，二到四层都有人居住。每当邻居进出单元楼时，总是闻到刺鼻的腥味，还经常看见楼梯间及搭建房屋外面三三两两放着泡沫箱。逢到下雨天，空气中的味道更加难以忍受。楼上的邻居们几次敲101室的门，意欲提醒注意，室内均无人应答。邻居多次目睹舒隆和王芳二人每天从101室将鱼虾等货物运送到相距几百米的菜市场，有邻居也曾当面提过意见，二人均不予理睬。

  4楼住户周凯的工作有白班和夜班，无论白天晚上，常因101室外墙挂机的轰鸣声响影响睡眠。2021年4月3日晚间，他从门外听到室内有人说话，遂猛烈敲门，却迟迟不见动静。于是，气愤的周凯绕到外面，拿起砖头对准制冷外挂机“咣咣”几下猛砸。这下子，终于让舒隆和王芳现身，二人没有关门就赶到外面，与周凯发生激烈争吵。楼上另4户邻居闻声下楼，201室业主张翔趁机闯进101室查看，见搭建房内竖着大型冷柜，几个房间堆满干货，其他的还有大量的泡沫箱、网箱（养鱼的装置），却看不见生活起居用品。见此情景，张翔遂拿起手机进行拍摄，然后到外面亮出拍摄的照片和视频，提出住宅楼不能做冷库和经营场所。舒隆恼怒地说：“你非法闯入民宅，我立刻报警。”民警接处警后，舒隆和王芳坚称：房子做什么用途，是我们的事。

  302室业主万平曾与朱茂林共事多年，他认为，101室根本没办法沟通，不如请业主出面。于是，万平专程赶到宁德市，向朱茂林反映情况。朱茂林推托道：“儿子和租客签了长期合同，我也没办法。”朱茂林的儿子还站在租客的立场说：“人家卖水产讨生活也不容易，体谅着点。”万平怒目相对：“难道就让邻居们无休无止地忍受噪音和恶臭？”

  朱茂林父子的态度和101室租客的行为，激起了周凯等业主的共愤，他们商讨对策。

  2021年6月初，除了空置的两户，周凯、万平、赵丰毅、吴亚萍、张翔等5人共同向霞浦县人民法院递交了民事诉讼状，起诉舒隆、王芳夫妻。与此同时，他们还另案起诉了朱茂林。

  同年7月中旬，法院开庭审理周凯等5人与舒隆、王芳的排除妨碍纠纷。周凯等5人要求舒隆、王芳立即将101室按房屋原平面设计图恢复房屋住宅用途及房屋建筑结构，立即拆除房屋内外用以冷藏、冷冻、仓储经营活动的相关设施、设备。

  周凯等5名原告诉称，101室没有一点日常起居的生活设施，房间内存有大量的泡沫箱、网箱，且占用公共通道并与室内相通违建冷库和养鱼池，致使公共环境污水横流、臭气熏天。尤其101室在西边的公共外墙添附大功率的冷库外机，所制造的噪音极度影响邻居及周边居民休息。另外，被告更改房子结构，也给整幢楼造成了安全隐患。周凯等5人为证明其主张，向法庭提供了照片及视频。

  舒隆、王芳辩称，101室系被告向朱茂林承租，只是根据自己的喜好在室内放置了冷藏设备，并没有将101室的性质由住宅改变为经营性用房，原告没有提交任何证据证明被告在101室改变住宅用途而从事经营活动，包括开设店铺、对不特定顾客直接销售活鲜等。

  休庭期间，办案法官赴现场进行查看，查明101室外墙装有三相电表，室内安有卷帘门，放置氧气瓶，堆放大量泡沫箱，其中一房间安装了铁门、制冷机等制冷设备，并存储大量货品。

  一审法院认为：将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。101室是住宅性质房屋，二被告在室内设置存放活鲜的设施，明显不是因为日常生活、居住所需，其目的是为了给其市场经营存储活鲜货物，故101室房屋已变更为经营性用房。其存贮生鲜设施造成的噪音、异味、污水等，严重影响原告周凯等5人的生活，五原告的诉请符合法律规定，予以支持。

  2021年10月12日，霞浦县人民法院依照《中华人民共和国民法典》第二百七十九条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条规定，作出一审判决：舒隆、王芳停止将101室作为经营用房，并按房屋原平面设计图恢复房屋住宅用途及房屋建筑结构，立即拆除房屋内外与冷藏、冷冻、仓储经营活动的相关设施、设备及违建的附属建筑物、构筑物、附着物。

  周凯等5人另案起诉朱茂林的案件，案由则是建筑物区分所有权纠纷，他们要求朱茂林停止将101室作为经营性用房外，重点主张朱茂林拆除违建房屋。

  一审开庭时，周凯等5人提供了相关权属证书，其内容显示，整幢楼的总宗地322.25平方米属于共有，有专有的建筑面积、公摊的建筑面积及分摊的土地使用权面积。

  对此，法院指出，全体业主均不享有对案涉整体建筑物的所有权及土地使用权，仅享有对该建筑物内划分的专有部分享有所有权，对共有部分享有共有权以及基于共有权利下对建筑的共有部分的共同使用管理的权利。

  霞浦县人民法院同样依照《中华人民共和国民法典》第二百七十九条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条规定，作出一审判决，朱茂林停止将101室作为经营用房，并按房屋原平面设计图恢复房屋住宅用途及房屋结构，立即拆除房屋内外与冷藏、冷冻、仓储经营活动的相关设施、设备及违建的附属建筑物、构筑物、附着物。

  舒隆、王芳及另案朱茂林均提出了上诉。二审法庭上，舒隆、王芳陈述理由称，其并没有将涉案房屋的性质由住宅改变为经营性用房。舒隆、王芳既没有在涉案房屋从事经营性活动，也没有对不特定客户宣传涉案房屋为经营性场所，进行经营性销售行为，更没有在涉案房屋申办工商营业执照，或将涉案房屋登记为任何经营性场所。在涉案房屋内之所以堆放水桶、塑料篮等杂物和冷藏设备，只是为了给自己在隔壁市场做事提供方便，涉案房屋并不构成法律上的经营性住房。且堆放水桶、塑料篮等杂物和冷藏设备，并没有影响被上诉人的正常生活。由于结构问题，101室无法正常居住，只能堆放杂物，偶尔将物品放置在房屋以外。

  二审期间，舒隆、王芳表示，一审宣判后，其已经自我反省，愿意拆除造成噪音污染的空调机，清理干净场地，消除对其他住户的不良影响。今后也会更加注意，避免再次发生类似情况。但是周凯等人指责自己改变房屋建筑结构、导致该栋大楼存在安全风险隐患的说法既没有任何证据能够证明，亦没有相关部门对涉案房屋是否违建进行过认定。

  舒隆、王芳还提出，一审判决立即拆除房屋内外与冷藏、冷冻、仓储经营活动的相关设施、设备及违建的附属建筑物、构筑物、附着物的判项内容明显不合理，不具有可操作性和可执行性。

  针对舒隆、王芳的上诉，二审法院经审理认为，本案纠纷是由民法典施行前的法律事实引起，该法律事实持续至民法典施行后，可适用民法典的规定。根据查明的事实，结合当事人的相关陈述及日常生活经验法则，101室被改为冷库用于仓储水产经营的行为，在相邻方不同意的情形下，舒隆、王芳应当停止经营，拆除三相电、冷库、活水池、卷帘门，移走水产、氧气瓶。一审判决明确了停止侵害、排除妨害、恢复原状的具体时间、标准、方式等，符合内容明确具体的要求。但是，周凯等5人关于拆除违建的请求，因对象不明且缺乏认定违建的证据，不予支持。

  2022年1月13日，宁德市中级人民法院作出部分改判，舒隆、王芳停止将101室的房屋改作经营用途，拆除房屋内外与冷藏、冷冻、仓储经营活动的相关设施、设备，并按照原平面设计图恢复房屋结构。驳回周凯等人要求拆除违建的诉讼请求。

  另案朱茂林的上诉意见提出，民法典第二百七十九条赋予民事审判处理建筑物区分所有权纠纷案件的职能，但并不意味着“改变用途”的判断可不经主管机关的专业认定，或在有充分、明确、可靠的证据情况下加以认定，即可径行适用该法条。原判中所谓的“冷藏、冷冻、仓储经营活动”“违建的附属建筑物、构筑物、附着物”等，假设存在，则对其认定和处理，皆属于人民政府职能部门、职能机构根据行业规范和标准行使的职权范围。对此，我国多部法律及相关司法解释的相关条款皆有规定，其中包括最高人民法院在司法实践中，反复强调的违章建筑的认定和处理属于地方人民政府的职权等。我国民法典第二百八十六条第三款亦规定：“业主或者其他行为人拒不履行相关义务的，有关当事人可以向有关行政主管部门报告或者投诉，有关行政主管部门应当依法处理。”故原判所作认定和判决违反了我国民事诉讼法有关主管部门的规定。

  对此，二审法院认为，按照民法典第二百七十九条关于业主将住宅改变为经营性用房的规定，不得随意改变住宅的居住用途是业主应当遵守的最基本的义务。如果业主确实因生活需要等情形需要将住宅改变为经营性用房，必须遵守法律、法规以及管理规约的规定，在此前提下，还必须征得有利害关系的业主的都同意。上述两个条件必须同时具备，缺一不可，故一审判决作为房屋产权人的朱茂林对101室恢复住宅用房并无不当。但是，周凯等人关于拆除违建的请求，所指对象不明且缺乏认定违建的证据，不予支持。朱茂林的上诉请求部分成立。

  2022年1月13日，宁德市中级人民法院同样作出部分改判朱茂林停止将101室的房屋改作经营用途，拆除房屋内外与冷藏、冷冻、仓储经营活动的相关设施、设备，并按照原平面设计图恢复房屋建筑结构。驳回周凯等人要求拆除违建的诉讼请求。

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